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1. 정책 기조: 부동산 자본의 생산적 흐름 유도
이재명 정부의 부동산 정책은 가계 자산의 과도한 부동산 쏠림 현상을 완화하고, 자본이 미래 성장 산업으로 흐르도록 보유 및 거래 비용을 현실화하는 것을 골자로 합니다. 주택을 실거주 목적으로 확립하고 투기적 자산 보유의 기회비용을 높여 시장 수급을 안정시키려는 전략입니다.
2. 양도소득세: 주택수 및 지역별 실효 최고 세율
2026년 5월 10일 양도세 중과 유예 조치가 종료됨에 따라 적용되는 실효 세율 및 공제 체계입니다. (지방소득세 포함)
표 1. 양도소득세 세율 및 공제 체계 (2026년 확정안 기준)
| 보유 주택수 | 양도 주택 위치 | 적용 세율 (기본/가산) | 실효 최고 세율 | 장기보유특별공제율 |
| 1세대 1주택 | 전 지역 | 6% – 45% | 49.5% | 최대 80% (10년 거주 시) |
| 1세대 1주택 (비거주) | 전 지역 | 6% – 45% | 49.5% | 최대 20% (10년 보유 시) |
| 다주택자 | 비조정대상지역 | 6% – 45% | 49.5% | 최대 30% (15년 보유 시) |
| 2주택자 | 조정대상지역 | 기본 + 20%p | 71.5% | 적용 불가 |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 기본 + 30%p | 82.5% | 적용 불가 |
3. 보유세 시뮬레이션 배경: 공정시장가액비율 100% 정상화 시나리오
현재 2026년 보유세 개편안 중 확정된 사안은 없으나, 시장에서는 과거 문재인 정부 시절 검토되었던 공정시장가액비율 상향(95%~100%)안이 다시 논의될 가능성이 제기되고 있습니다. 이에 본 리포트에서는 정책 불확실성에 대비하여 비율이 100%로 상향 조정되었을 때의 세 부담 변화를 현행(60%)과 비교 분석합니다.
근거 법령: 종합부동산세법 제9조 및 시행령
4. 보유세 심층 비교: 재산세 및 종부세 항목별 세액 분석
공시가격 합산 10억 원 기준, 현행 비율(60%)과 상향 시나리오(100%)를 각 항목별로 대조한 결과입니다. (단위: 만원)
표 2. 공정시장가액비율 상향에 따른 보유세 항목별 세액 비교
| 구분 | 세목 항목 | 현행 (비율 60%) | 상향 (비율 100%) | 증감액 (차이) |
| 1세대 1주택자 | 재산세(본세) | 177.0 | 287.0 | +110.0 |
| (실거주/비거주 동일) | 도시지역분(0.14%) | 84.0 | 140.0 | +56.0 |
| 지방교육세(20%) | 35.4 | 57.4 | +22.0 | |
| 종부세(농특세 포함) | 0 | 0 | 0 | |
| 합산 보유세 | 296.4 | 484.4 | +188.0 | |
| 다주택자 | 재산세(본세) | 177.0 | 337.0 | +160.0 |
| (비조정 합산 10억) | 도시지역분(0.14%) | 84.0 | 140.0 | +56.0 |
| 지방교육세(20%) | 35.4 | 67.4 | +32.0 | |
| 종부세(농특세 포함) | 75.6 | 72.0 | -3.6 | |
| 합산 보유세 | 372.0 | 616.4 | +244.4 |
5. 공급 혁신의 함수: 1.29 대책
정부는 세제 정상화와 병행하여 1.29 대책을 통해 수도권 요지에 6만 호의 주택을 조기 공급합니다. 용산 국제업무지구와 과천 등 핵심 부지를 활용하며, 행정 절차 단축(패스트트랙)을 통해 공급 시차를 줄여 시장 수급을 안정화할 계획입니다.
출처: 국토교통부 – 1.29 주택공급대책 상세 브리핑
6. 결론: 정책 정상화와 자산 관리의 지혜
지금까지 우리는 이재명 정부의 부동산 정책 기조와 그에 따른 양도세·보유세 시뮬레이션을 살펴보았습니다. 요약하자면, 1주택 비거주자는 양도세 공제율(20% vs 80%) 격차를 고려한 실거주 전환이 시급하며, 다주택자는 상향된 보유 비용과 실효세율 82.5%에 달하는 중과 위험을 대비한 포트폴리오 슬림화가 필요합니다.
특히 2026년 5월 9일은 지난 몇 년간 지속된 중과세 유예 기간이 종료되는 분기점입니다. 정책이 정상화되는 이 시점 이후에는 과거와 다른 시장 환경이 펼쳐질 가능성이 높습니다. 급격한 변화 속에서 발생할 수 있는 혼란을 막기 위해, 독자 여러분께서는 본 리포트의 데이터를 참고하시되 각자의 자산 상황과 미래 가치를 냉철하게 분석하여 올바른 판단을 내리시길 권고드립니다.
[부록] 주요 부동산 세금 용어 설명
- 공정시장가액비율: 세금을 부과하는 기준인 과세표준을 정할 때, 공시가격에 곱하는 비율입니다. 부동산 시장 동향과 지방 재정 여건에 따라 일정 범위 내에서 조정됩니다.
- 장기보유특별공제: 부동산을 오래 보유한 자에게 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다. 1세대 1주택 실거주자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
- 재산세(본세) 및 지방교육세: 재산세는 지자체가 부과하는 지방세입니다. 재산세 본세액의 20%는 지방 교육 재정을 위해 ‘지방교육세’라는 부가세 형식으로 함께 부과됩니다.
- 종합부동산세(종부세): 일정 가액 이상의 부동산 보유자에게 국세청이 부과하는 세금입니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지, 다주택자는 9억 원까지 기본 공제 혜택을 받습니다.
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